ΠΩΣ ΝΑ ΚΑΤΑΛΑΒΕΙΣ ΑΝ ΕΝΑ ΑΚΙΝΗΤΟ ΕΧΕΙ ΥΠΕΡΤΙΜΗΘΕΙ
Η τιμή που βλέπεις σε μια αγγελία δεν είναι απαραίτητα και η πραγματική αξία του ακινήτου.
Κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει την τιμή που θεωρεί σωστή. Η αγορά όμως είναι αυτή που τελικά καθορίζει πόσο πραγματικά αξίζει ένα ακίνητο.
Για έναν αγοραστή, το σημαντικό είναι να μπορεί να ξεχωρίσει μια λογική τιμή από μια υπερτιμημένη απαίτηση.
1. ΣΥΓΚΡΙΝΕ ΤΟ ΜΕ ΠΑΡΟΜΟΙΑ ΑΚΙΝΗΤΑ
Το πρώτο βήμα είναι να δεις τι άλλο πωλείται στην ίδια περιοχή.
Η σύγκριση πρέπει να γίνεται με ακίνητα που έχουν παρόμοια:
- τετραγωνικά
- ηλικία
- κατάσταση
- όροφο
- τοποθεσία
- θέα
- παροχές
Δεν έχει νόημα να συγκρίνεις ένα πλήρως ανακαινισμένο διαμέρισμα με ένα ακίνητο που χρειάζεται ολική ανακαίνιση.
2. ΜΗΝ ΚΟΙΤΑΣ ΜΟΝΟ ΤΗΝ ΤΙΜΗ ΑΝΑ ΤΕΤΡΑΓΩΝΙΚΟ
Η τιμή ανά τετραγωνικό είναι χρήσιμο εργαλείο, αλλά δεν λέει όλη την αλήθεια.
Δύο σπίτια στον ίδιο δρόμο μπορεί να έχουν διαφορετική αξία λόγω:
- ορόφου
- θέσης
- φωτεινότητας
- θέας
- κατάστασης
- parking
- εξωτερικών χώρων
Άρα η τιμή ανά τετραγωνικό πρέπει πάντα να εξετάζεται μαζί με τα πραγματικά χαρακτηριστικά του ακινήτου.
3. ΔΕΣ ΠΟΣΟ ΚΑΙΡΟ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΣΤΗΝ ΑΓΟΡΑ
Ένα ακίνητο που παραμένει προς πώληση για μεγάλο χρονικό διάστημα μπορεί να αποτελεί ένδειξη ότι η αγορά δεν αποδέχεται εύκολα την τιμή του.
Δεν σημαίνει απαραίτητα ότι είναι υπερτιμημένο.
Αλλά είναι ένας λόγος να εξετάσεις πιο προσεκτικά:
- την τιμή
- την κατάσταση
- την περιοχή
- πιθανά μειονεκτήματα
4. ΥΠΟΛΟΓΙΣΕ ΤΑ ΧΡΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΘΑ ΧΡΕΙΑΣΤΕΙ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΓΟΡΑ
Ένα σπίτι μπορεί να φαίνεται λογικά τιμολογημένο μέχρι να υπολογίσεις τι χρειάζεται για να κατοικηθεί σωστά.
Αν απαιτεί:
- νέα ηλεκτρολογικά
- νέα υδραυλικά
- κουφώματα
- μπάνιο
- κουζίνα
- ενεργειακή αναβάθμιση
τότε το πραγματικό κόστος αγοράς είναι πολύ μεγαλύτερο.
Αυτό πρέπει να αποτυπώνεται και στην αξιολόγηση της τιμής.
5. ΜΗΝ ΠΛΗΡΩΝΕΙΣ ΤΗ ΔΙΑΚΟΣΜΗΣΗ ΣΑΝ ΝΑ ΕΙΝΑΙ ΑΞΙΑ
Ένα όμορφα παρουσιασμένο σπίτι μπορεί να δημιουργήσει πολύ ισχυρή πρώτη εντύπωση.
Όμως άλλο η εικόνα και άλλο η πραγματική αξία.
Τα έπιπλα, τα χρώματα και η διακόσμηση μπορούν να αλλάξουν σχετικά εύκολα.
Η τοποθεσία, η θέα, η ποιότητα κατασκευής και η διαρρύθμιση δύσκολα αλλάζουν.
6. ΕΞΕΤΑΣΕ ΑΝ Η ΤΙΜΗ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΕΙΤΑΙ ΑΠΟ ΚΑΠΟΙΟ ΣΠΑΝΙΟ ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑ
Δεν είναι κάθε ακριβό ακίνητο υπερτιμημένο.
Μπορεί να διαθέτει κάτι που δεν βρίσκεις εύκολα στην περιοχή, όπως:
- μοναδική θέα
- μεγάλο οικόπεδο
- ιδιωτικό parking
- εξαιρετική τοποθεσία
- μεγάλη βεράντα
- ιδιαίτερη αρχιτεκτονική
Η περιορισμένη προσφορά ενός χαρακτηριστικού μπορεί να δικαιολογεί υψηλότερη τιμή.
7. ΔΕΣ ΤΑ ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ ΠΟΥ ΔΕΝ ΦΑΙΝΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΑΓΓΕΛΙΑ
Οι αγγελίες παρουσιάζουν φυσιολογικά τα δυνατά σημεία ενός ακινήτου.
Ο αγοραστής όμως πρέπει να αναζητήσει και τα αρνητικά.
Για παράδειγμα:
- έντονος θόρυβος
- δύσκολο parking
- κακός προσανατολισμός
- υγρασία
- υψηλά κοινόχρηστα
- δύσκολη πρόσβαση
- προβληματική διαρρύθμιση
Αν υπάρχουν σημαντικά μειονεκτήματα που δεν αντικατοπτρίζονται στην τιμή, το ακίνητο μπορεί να είναι υπερτιμημένο.
8. ΞΕΧΩΡΙΣΕ ΤΗ ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο.
Ζητούμενη τιμή είναι το ποσό που θέλει ο ιδιοκτήτης.
Εμπορική αξία είναι το ποσό που μπορεί πραγματικά να υποστηρίξει το ακίνητο με βάση τα χαρακτηριστικά του και τις συνθήκες της αγοράς.
Τα δύο ποσά δεν είναι πάντα ίδια.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Για να καταλάβεις αν ένα ακίνητο έχει υπερτιμηθεί, μην κοιτάς μόνο την τιμή της αγγελίας.
Εξέτασε:
- τα συγκρίσιμα ακίνητα
- την τιμή ανά τετραγωνικό
- τον χρόνο παραμονής στην αγορά
- την κατάσταση του ακινήτου
- το κόστος ανακαίνισης
- τα πραγματικά πλεονεκτήματα
- τα μειονεκτήματα
- την πραγματική εμπορική του αξία
Το ακριβό ακίνητο δεν είναι απαραίτητα υπερτιμημένο. Υπερτιμημένο είναι αυτό του οποίου η ζητούμενη τιμή δεν δικαιολογείται από αυτά που πραγματικά προσφέρει.
«Οι αγοραστές ψάχνουν αλλιώς.»
