ΠΟΤΕ ΑΞΙΖΕΙ ΝΑ ΑΓΟΡΑΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΟ ΠΟΥ ΧΡΕΙΑΖΕΤΑΙ ΟΛΙΚΗ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ
Ένα παλιό ακίνητο που χρειάζεται ολική ανακαίνιση μπορεί στην πρώτη επίσκεψη να φαίνεται περισσότερο σαν πρόβλημα παρά σαν ευκαιρία.
Παλιό μπάνιο, κουζίνα δεκαετιών, φθαρμένα δάπεδα, παλιά ηλεκτρολογικά και υδραυλικά, κουφώματα που χρειάζονται αντικατάσταση. Όλα αυτά μπορούν εύκολα να αποθαρρύνουν έναν αγοραστή.
Υπάρχουν όμως περιπτώσεις όπου ένα τέτοιο ακίνητο μπορεί να αποτελέσει πολύ ενδιαφέρουσα αγορά.
Το βασικό ερώτημα δεν είναι «πόσο φθηνά το αγοράζω;», αλλά:
«Πόσο θα μου κοστίσει συνολικά όταν γίνει το ακίνητο που πραγματικά θέλω;»
1. ΑΞΙΖΕΙ ΟΤΑΝ Η ΤΙΜΗ ΑΓΟΡΑΣ ΑΦΗΝΕΙ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΠΕΡΙΘΩΡΙΟ ΓΙΑ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ
Το πρώτο πράγμα που πρέπει να εξετάσεις είναι η διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της αξίας ενός αντίστοιχου ανακαινισμένου ακινήτου στην ίδια περιοχή.
Ας υποθέσουμε ότι ένα παλιό διαμέρισμα πωλείται 120.000 ευρώ και χρειάζεται σημαντικές εργασίες.
Δεν αρκεί να πεις:
«Είναι φθηνό.»
Πρέπει να υπολογίσεις:
Τιμή αγοράς + έξοδα αγοράς + κόστος ανακαίνισης + απρόβλεπτα έξοδα = πραγματικό συνολικό κόστος.
Αν μετά από όλα αυτά πλησιάζεις ή ξεπερνάς την τιμή ενός έτοιμου αντίστοιχου ακινήτου, τότε η «ευκαιρία» μπορεί να μην είναι τελικά τόσο μεγάλη.
2. Η ΚΑΛΗ ΤΟΠΟΘΕΣΙΑ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΣΕΙ ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ
Μπορείς να αλλάξεις σχεδόν ολόκληρο το εσωτερικό ενός σπιτιού.
Δεν μπορείς όμως να αλλάξεις τη διεύθυνσή του.
Γι' αυτό ένα παλιό ακίνητο σε πολύ καλή τοποθεσία μπορεί να παρουσιάζει μεγαλύτερο ενδιαφέρον από ένα νεότερο ακίνητο σε λιγότερο ελκυστικό σημείο.
Αν το σπίτι βρίσκεται κοντά σε υπηρεσίες, αγορά, σχολεία, συγκοινωνίες ή σε μια περιοχή με σταθερή ζήτηση, τότε τα χρήματα που θα επενδυθούν στην ανακαίνιση μπορεί να έχουν μεγαλύτερη λογική.
Η κακή κουζίνα αλλάζει. Η κακή τοποθεσία όχι.
3. ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΞΕΧΩΡΙΣΕΙΣ ΤΟ «ΠΑΛΙΟ» ΑΠΟ ΤΟ «ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΚΟ»
Ένα σπίτι με παλιά πλακάκια, κουζίνα και μπάνιο δεν είναι απαραίτητα προβληματικό.
Αυτά είναι πράγματα που μπορούν να αντικατασταθούν.
Διαφορετική περίπτωση είναι ένα ακίνητο που παρουσιάζει σοβαρά προβλήματα στο κτίριο, εκτεταμένη υγρασία, σημαντικές βλάβες ή άλλες τεχνικές δυσκολίες.
Η διαφορά είναι τεράστια.
Το πρώτο μπορεί να χρειάζεται μια μεγάλη αλλά σχετικά προβλέψιμη ανακαίνιση.
Το δεύτερο μπορεί να κρύβει εργασίες που αυξάνουν συνεχώς τον προϋπολογισμό.
Γι' αυτό πριν από μια τέτοια αγορά, ο τεχνικός έλεγχος από αρμόδιο μηχανικό είναι ιδιαίτερα σημαντικός.
4. Η ΚΑΛΗ ΔΙΑΡΡΥΘΜΙΣΗ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΣΟΥ ΓΛΙΤΩΣΕΙ ΧΡΗΜΑΤΑ
Δεν είναι όλες οι ολικές ανακαινίσεις ίδιες.
Άλλο να αλλάξεις κουζίνα, μπάνιο, δάπεδα, εγκαταστάσεις και κουφώματα και άλλο να χρειάζεται να αλλάξεις ριζικά ολόκληρη τη διαρρύθμιση.
Αν οι χώροι βρίσκονται ήδη στα σωστά σημεία και τα δωμάτια έχουν λογικές διαστάσεις, η ανακαίνιση μπορεί να είναι πολύ πιο απλή.
Αν όμως χρειάζονται μετακινήσεις κουζίνας, μπάνιου, σωληνώσεων και σημαντικές επεμβάσεις στους χώρους, το κόστος και η πολυπλοκότητα αυξάνονται.
Γι' αυτό προσπάθησε να δεις τον σκελετό του σπιτιού πίσω από την παλιά εικόνα.
5. ΑΞΙΖΕΙ ΟΤΑΝ ΜΠΟΡΕΙΣ ΝΑ ΔΗΜΙΟΥΡΓΗΣΕΙΣ ΤΟ ΣΠΙΤΙ ΠΟΥ ΘΕΛΕΙΣ
Ένα σημαντικό πλεονέκτημα της ολικής ανακαίνισης είναι ότι ουσιαστικά ξεκινάς από την αρχή.
Μπορείς να επιλέξεις:
- κουζίνα και μπάνιο,
- δάπεδα,
- φωτισμό,
- ηλεκτρολογική εγκατάσταση,
- υδραυλικά,
- κουφώματα,
- θέρμανση και ψύξη,
- αποθηκευτικούς χώρους,
- αισθητική και υλικά.
Αντί λοιπόν να αγοράσεις ένα ήδη ανακαινισμένο ακίνητο και να πληρώσεις για επιλογές που έκανε κάποιος άλλος, μπορείς να δημιουργήσεις έναν χώρο προσαρμοσμένο στις δικές σου ανάγκες.
6. ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΟ «ΠΟΣΟ ΚΑΝΕΙ Η ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ»
Εδώ γίνεται ένα από τα μεγαλύτερα λάθη.
Ο αγοραστής υπολογίζει ένα ποσό πρόχειρα και θεωρεί ότι αυτό θα είναι και το τελικό κόστος.
Στην πράξη όμως μπορεί να εμφανιστούν εργασίες που δεν ήταν εμφανείς από την αρχή.
Για παράδειγμα, όταν ξεκινήσουν οι εργασίες μπορεί να αποκαλυφθούν προβλήματα στις σωληνώσεις, στην ηλεκτρολογική εγκατάσταση, στην υγρασία ή σε άλλα σημεία του ακινήτου.
Γι' αυτό χρειάζεται αναλυτική εκτίμηση πριν από την αγορά και οικονομικό περιθώριο για απρόβλεπτα.
Μην ξεκινήσεις μια ολική ανακαίνιση με προϋπολογισμό που δεν επιτρέπει καμία απόκλιση.
7. ΕΛΕΓΞΕ ΤΙ ΜΠΟΡΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ ΝΑ ΑΛΛΑΞΕΙΣ
Μπορεί να βλέπεις ένα παλιό διαμέρισμα και να φαντάζεσαι έναν εντελώς διαφορετικό χώρο.
Όμως δεν σημαίνει ότι κάθε αλλαγή που σκέφτεσαι είναι τεχνικά ή νομικά εφικτή.
Κολώνες, κοινόχρηστες εγκαταστάσεις, όψεις, ανοίγματα, κανονισμοί της πολυκατοικίας και πολεοδομικοί περιορισμοί μπορεί να περιορίζουν τις παρεμβάσεις.
Πριν αγοράσεις επειδή «θα το φτιάξεις όπως θέλεις», βεβαιώσου ότι αυτό που θέλεις μπορεί πράγματι να γίνει.
8. ΜΗΝ ΚΟΙΤΑΣ ΜΟΝΟ ΤΟ ΕΣΩΤΕΡΙΚΟ – ΚΟΙΤΑ ΚΑΙ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ
Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό στα διαμερίσματα.
Μπορείς να ξοδέψεις σημαντικό ποσό και να δημιουργήσεις ένα εξαιρετικό σπίτι στο εσωτερικό.
Αν όμως η πολυκατοικία έχει σοβαρές ανάγκες συντήρησης, προβλήματα στην ταράτσα, παλιό ασανσέρ ή ανάγκη σημαντικών κοινόχρηστων εργασιών, μπορεί να προκύψουν επιπλέον έξοδα.
Δεν έχει νόημα να εξετάζεις μόνο τι χρειάζεται το διαμέρισμα.
Πρέπει να γνωρίζεις και σε τι κατάσταση βρίσκεται ολόκληρο το κτίριο.
9. ΥΠΟΛΟΓΙΣΕ ΚΑΙ ΤΟΝ ΧΡΟΝΟ
Η ανακαίνιση δεν κοστίζει μόνο χρήματα.
Κοστίζει και χρόνο.
Χρειάζεται σχεδιασμό, συνεργεία, παραγγελίες υλικών, επίβλεψη και αντιμετώπιση πιθανών καθυστερήσεων.
Αν παράλληλα πληρώνεις ενοίκιο μέχρι να ολοκληρωθούν οι εργασίες, αυτό είναι επίσης πραγματικό κόστος.
Για κάποιον που χρειάζεται σπίτι άμεσα, ένα φθηνότερο ακίνητο που απαιτεί μήνες εργασιών μπορεί να μην είναι η κατάλληλη επιλογή.
10. ΣΚΕΨΟΥ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ
Είτε αγοράζεις για να κατοικήσεις είτε για επένδυση, έχει σημασία να εξετάσεις ποιο θα είναι το τελικό αποτέλεσμα.
Αν επενδύσεις μεγάλο ποσό σε ένα ακίνητο που βρίσκεται σε περιοχή όπου η αγορά δύσκολα θα αναγνωρίσει αυτή την αξία, μπορεί να κάνεις υπερβολική ανακαίνιση για τα δεδομένα της περιοχής.
Για παράδειγμα, δεν σημαίνει ότι επειδή ξόδεψες 70.000 ευρώ για μια πολυτελή ανακαίνιση, η εμπορική αξία του ακινήτου θα αυξηθεί αυτόματα κατά 70.000 ευρώ.
Το κόστος της ανακαίνισης και η αύξηση της αξίας δεν είναι απαραίτητα το ίδιο πράγμα.
ΠΟΤΕ ΑΡΧΙΖΕΙ ΝΑ ΜΟΙΑΖΕΙ ΜΕ ΚΑΛΗ ΑΓΟΡΑ;
Ένα ακίνητο που χρειάζεται ολική ανακαίνιση γίνεται περισσότερο ενδιαφέρον όταν συνδυάζονται αρκετά θετικά στοιχεία:
καλή τοποθεσία + σωστή αρχική τιμή + καλός βασικός σκελετός + δυνατότητα ουσιαστικής βελτίωσης + ελεγχόμενο κόστος ανακαίνισης.
Αντίθετα, χρειάζεται πολύ μεγαλύτερη προσοχή όταν έχουμε:
υψηλή τιμή αγοράς + σοβαρά τεχνικά προβλήματα + κακή διαρρύθμιση + ακριβή ανακαίνιση + περιορισμένη μελλοντική ζήτηση.
Το γεγονός ότι ένα ακίνητο είναι παλιό δεν το κάνει ευκαιρία.
Η τιμή σε σχέση με το τελικό αποτέλεσμα είναι αυτή που μπορεί να το κάνει ευκαιρία.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Η αγορά ενός ακινήτου που χρειάζεται ολική ανακαίνιση μπορεί να είναι εξαιρετική επιλογή, αρκεί να γίνει με αριθμούς και όχι μόνο με φαντασία.
Πρέπει να γνωρίζεις όσο γίνεται καλύτερα την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, τι μπορεί να αλλάξει, πόσο περίπου θα κοστίσει, πόσο χρόνο θα χρειαστεί και ποια μπορεί να είναι η αξία του όταν ολοκληρωθούν οι εργασίες.
Ένα παλιό σπίτι σε εξαιρετική θέση, με σωστή τιμή και δυνατότητα ουσιαστικής αναβάθμισης μπορεί να κρύβει μεγάλη αξία.
Ένα φθηνό σπίτι όμως με σοβαρά προβλήματα μπορεί να εξελιχθεί σε οικονομική παγίδα.
Μην αγοράζεις επειδή βλέπεις τι θα μπορούσε να γίνει. Αγόρασε μόνο όταν οι αριθμοί δείχνουν ότι αξίζει να το κάνεις.
«Οι αγοραστές ψάχνουν αλλιώς.»
